Ganó el terreno, pero no necesariamente la casa
El Auto Supremo N.º 754/2024 y el derecho del poseedor al reembolso de las mejoras
Una familia compró un terreno en Santa Cruz de la Sierra mediante un documento privado reconocido. Convencidos de que estaban adquiriendo el inmueble de su verdadero propietario, tomaron posesión y construyeron allí su vivienda.
Tiempo después apareció el titular con mejor derecho, promovió una acción reivindicatoria y recuperó el terreno.
Hasta ahí, el resultado parecía evidente: el propietario había ganado y los poseedores debían restituir el inmueble. Sin embargo, quedaba pendiente una pregunta mucho más compleja:
¿Qué ocurría con la vivienda construida con el dinero y el esfuerzo de quienes perdieron la posesión?
El Auto Supremo N.º 754/2024 estableció que el pago por las mejoras puede proceder exista buena o mala fe en la posesión.
La diferencia entre ambas situaciones no determina necesariamente la existencia o inexistencia del derecho al reembolso, sino que influye en la magnitud del monto que corresponde reconocer. En términos del propio fallo, la mala fe no puede utilizarse automáticamente para exonerar al propietario de toda obligación de indemnización.
El Tribunal consideró, además, que los poseedores habían ingresado al inmueble respaldados por un documento de compraventa reconocido y con la convicción de estar contratando con el verdadero propietario. Las observaciones municipales posteriores y la existencia de indicios de falsedad en documentos provenientes del vendedor no fueron suficientes para transformar retroactivamente esa buena fe inicial.
Pero el aspecto más relevante de la decisión se encontraba materialmente sobre el terreno: la construcción.
No se trataba de una obra ornamental ni de una mejora de lujo. Era una vivienda familiar, resultado de una inversión económica significativa, que permanecía incorporada al inmueble y aumentaba su valor. El propietario recuperaba, por tanto, no solamente el terreno, sino también una construcción financiada y ejecutada por otras personas.
El límite al derecho propietario
El derecho propietario permite reivindicar y recuperar el inmueble. Sin embargo, no autoriza necesariamente a recibir gratuitamente toda inversión ajena incorporada al bien.
Por ello, el Tribunal acudió a la prohibición del enriquecimiento ilegítimo. Incluso el poseedor de mala fe puede tener derecho al reembolso de determinadas reparaciones extraordinarias, pues lo contrario podría permitir que el propietario incremente injustificadamente su patrimonio a costa de quien realizó las obras.
Esto no significa que toda construcción deba pagarse ni que el poseedor pueda exigir automáticamente la devolución íntegra de lo gastado.
Para determinar la procedencia y cuantía del reembolso será necesario acreditar, entre otros aspectos:
- quién realizó las obras;
- cuándo fueron ejecutadas;
- cuál fue su costo;
- si eran necesarias, útiles o suntuarias;
- y qué beneficio económico representan para el inmueble.
La buena o mala fe seguirá siendo relevante, pero principalmente para establecer qué debe reconocerse y en qué proporción, no para negar mecánicamente cualquier derecho.
Conclusión
El Auto Supremo N.º 754/2024 recuerda que ganar una acción reivindicatoria no resuelve automáticamente todas las consecuencias económicas de la posesión.
El propietario puede recuperar el terreno, pero deberá discutirse separadamente qué sucede con las construcciones útiles o necesarias realizadas por el poseedor.
La regla puede resumirse así:
La mala fe puede reducir el reembolso, pero no siempre permite al propietario quedarse gratuitamente con la construcción.
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