Ley excepcional de suspensión temporal de embargos y ejecución de sentencias por créditos de vivienda de interés social y diferimiento de créditos para micro y pequeñas unidades económicas

21 Oct 2025

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ANTECEDENTES

El Proyecto de Ley N.º 547/2024-2025 fue presentado con el propósito de otorgar un alivio temporal a los prestatarios de créditos relacionados con vivienda social y unidades económicas de tamaño micro y pequeño.
El 12 de septiembre de 2025, la Cámara de Diputados aprobó dicho proyecto en ambas instancias (en grande y en detalle) y lo remitió a la Cámara de Senadores para su revisión.
El 15 de octubre de 2025, la Cámara de Senadores sancionó la norma y la remitió al Órgano Ejecutivo para su promulgación.

OBJETO Y ALCANCE DEL PROYECTO DE LEY APROBADO

El proyecto de ley recientemente aprobado tiene como finalidad proteger a las familias y unidades económicas pequeñas que enfrentan dificultades financieras derivadas de factores externos, como fenómenos climáticos, conflictos sociales o la situación económica nacional. Para ello, establece medidas temporales de alivio financiero, que se resumen a continuación:
Suspensión temporal por seis (6) meses —a partir de la publicación de la ley— de embargos, remates, desapoderamientos, ejecuciones judiciales y otras medidas relacionadas con créditos en los sectores alcanzados por la norma.
Diferimiento o aplazamiento del pago de créditos destinados a vivienda de interés social y a unidades económicas micro y pequeñas, incluyendo capital, intereses, seguros, comisiones y otros cargos.
Se aclara que este diferimiento no significa condonación de deuda, sino solo una postergación temporal del pago para permitir que los deudores reorganizen sus finanzas.
Cualquier acción contraria a la suspensión establecida será nula de pleno derecho.

PRINCIPALES DISPOSICIONES LEGALES
A continuación se detallan las medidas más importantes contempladas por la ley, en tanto la reglamentación no modifique sus aspectos esenciales:

Suspensión de embargos y remates (seis meses)
Durante el periodo de seis meses, no podrán iniciarse ni ejecutarse procesos de embargo, remate o desapoderamiento sobre viviendas con créditos sociales.
Cualquier actuación judicial contraria será nula de pleno derecho.
Los funcionarios o autoridades que incumplan esta disposición podrán ser sancionados conforme a la normativa vigente
Diferimiento automático del pago de cuotas
Las cuotas de capital, intereses, comisiones y seguros vinculadas a los créditos señalados serán automáticamente diferidas por seis meses.
No se podrán cobrar multas, recargos, intereses adicionales ni capitalización de intereses (anatocismo).
Se mantienen sin cambios las condiciones originales del crédito: tasa de interés, plazo, seguros de desgravamen y cláusulas contractuales.
Pago voluntario
El prestatario que desee continuar pagando normalmente podrá hacerlo, siempre que lo solicite expresamente y cuente con capacidad económica.
Las entidades financieras deberán habilitar los mecanismos para recibir estos pagos sin aplicar recargos ni penalidades.
Reglamentación y plazo
El Órgano Ejecutivo deberá emitir el Decreto Supremo reglamentario en un plazo máximo de diez (10) días hábiles desde la promulgación de la ley.
Este reglamento establecerá los procedimientos operativos, controles, plazos específicos, requisitos documentales y la responsabilidad administrativa correspondiente.
Salvaguardias y disposiciones adicionales
La ley dispone que el diferimiento no afectará la calificación crediticia del prestatario.
Se prohíbe expresamente cualquier modificación unilateral de las condiciones del crédito durante el periodo de suspensión.

SITUACIÓN Y MODIFICACIONES INTRODUCIDAS

Durante el tratamiento en la Cámara de Senadores se introdujeron modificaciones de importancia:

Se sustituyó el término “diferimiento” por “período de gracia” en los artículos y títulos relevantes.
Se redujo significativamente el universo de beneficiarios. Originalmente el proyecto contemplaba aplicar a más de 1,4 millones de prestatarios en vivienda social y microcréditos; tras los cambios, sólo cerca de 45 000 prestatarios podrían acogerse a la suspensión/período de gracia, lo que representa alrededor del 2 % del total.
Estas modificaciones han sido objetadas por el Ministerio de Economía, que sostiene que los cambios son sustanciales y deben retornar el proyecto a la Cámara de Diputados para su reanálisis.
Debido a estas alteraciones, algunos medios indican que el proyecto no debería ser enviado aún al Ejecutivo hasta que Diputados se pronuncie nuevamente.

IMPLICACIONES

Si la ley es promulgada con los cambios del Senado, muchas personas con créditos vigentes podrían quedar excluidas del beneficio de suspensión o diferimiento original.
Las instituciones financieras y de intermediación deberán ajustar sus procesos operativos conforme al texto final (por ejemplo, identificación de beneficiarios, cálculo automático de períodos de gracia, coordinación con instancias legales).
Es importante estar atentos al texto definitivo que promulgue el Ejecutivo, así como a posibles reglamentaciones complementarias para su aplicación.
En caso de que el proyecto regrese a la Cámara de Diputados, podrían presentarse nuevas modificaciones que amplíen o restrinjan aún más los beneficiarios o condiciones.

RIESGOS, VACÍOS Y PUNTOS CRÍTICOS

Aunque la ley establece un marco protector, su eficacia dependerá de varios factores prácticos y jurídicos:
Demora en la reglamentación: Si el Poder Ejecutivo no promulga el decreto en los plazos, puede haber incertidumbre operativa.
Ambigüedad en criterios: La ley no detalla criterios específicos para acogerse al beneficio (por ejemplo, niveles de ingreso, antigüedad del crédito, cartera vencida previa).
Resistencia institucional: Las entidades financieras podrían objetar que la normativa afecte su flujo de caja y exigir mecanismos de compensación o mecanismos de amortización posterior.
Control judicial: Existencia de demandas que pretendan suspender o impugnar la aplicación de la ley, alegando vulneración de derechos contractuales o afectación al debido proceso.
Acumulación futura: Al finalizar el período de gracia, los pagos diferidos deberán incorporarse en el cronograma; podría generarse un efecto de “bola de nieve” en la carga financiera del prestatario.
Fiscalización del cumplimiento: Es fundamental establecer mecanismos de supervisión para que las entidades no violen la norma y para sancionar irregularidades.

PRÓXIMOS PASOS Y RECOMENDACIONES

Vigilar la promulgación del proyecto de ley por parte del Órgano Ejecutivo.
Revisar el texto final que se publique oficialmente en la Gaceta Oficial.
Preparar a nuestra institución (o a los interesados) para la adaptación operativa: notificaciones internas, capacitación al personal, ajustes legales, revisiones de expedientes de crédito.
En caso de que sean necesarios cambios o aclaraciones, participar en la discusión legislativa o presentar observaciones técnicas en la instancia correspondiente.

CONCLUSIÓN
La nueva ley aprobada configura una medida excepcional y temporal destinada a proteger a prestatarios vulnerables, especialmente en el contexto de dificultades económicas. Desde el punto de vista jurídico, la norma impone obligaciones claras a las instituciones financieras y limita contundentemente las acciones ejecutivas durante el periodo de suspensión.
No obstante, su eficacia dependerá de la rapidez y adecuación de su reglamentación, así como de la buena voluntad institucional para cumplir estrictamente sus mandatos sin vulnerar los derechos de los usuarios. Es fundamental que toda institución afectada se prepare con anticipación, ajuste sus procedimientos y controle internamente su aplicación para evitar sanciones, litigios o incumplimientos.

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